गृह संपत्ति में निवेश सबसे अधिक मांग वाले निवेशों में से एक है, इसका मुख्य कारण यह है कि आपके पास एक घर होता है। जबकि अन्य लोग भविष्य में संपत्ति बेचने पर लाभ कमाने के इरादे से निवेश कर सकते हैं। यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि एक गृह संपत्ति को आयकर उद्देश्यों के लिए पूंजीगत संपत्ति माना जाता है। नतीजतन, गृह संपत्ति की बिक्री से होने वाला कोई भी लाभ या हानि 'पूंजीगत लाभ' मद के तहत कर के अधीन हो सकता है। इसी प्रकार, विभिन्न प्रकार की पूंजीगत संपत्तियों जैसे स्टॉक, म्यूचुअल फंड, बांड और अन्य निवेश की बिक्री से पूंजीगत लाभ या हानि उत्पन्न हो सकती है।

भारत में पूंजीगत लाभ कर क्या है ?

किसी 'पूंजीगत संपत्ति' की बिक्री से उत्पन्न होने वाला कोई भी लाभ या लाभ 'पूंजीगत लाभ से आय' के रूप में जाना जाता है। ऐसे पूंजीगत लाभ उस वर्ष कर योग्य होते हैं जिसमें पूंजीगत संपत्ति का हस्तांतरण होता है। इसे पूंजीगत लाभ कर कहा जाता है। पूंजीगत लाभ दो प्रकार के होते हैं: अल्पकालिक पूंजीगत लाभ (STCG) और दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (LTCG)।

पूंजीगत लाभ कर स्टॉक, बॉन्ड, रियल एस्टेट और अन्य निवेश जैसी संपत्तियों की बिक्री से प्राप्त मुनाफे पर लगाया जाने वाला कर है। यह किसी परिसंपत्ति के खरीद मूल्य (या "लागत आधार") और उसके विक्रय मूल्य के बीच के अंतर पर लगाया जाने वाला कर है।

जब आप किसी परिसंपत्ति को उसके लिए भुगतान से अधिक कीमत पर बेचते हैं, तो आपको पूंजीगत लाभ होता है। इसके विपरीत, यदि आप किसी परिसंपत्ति को उसके लिए भुगतान से कम कीमत पर बेचते हैं, तो आपको पूंजीगत हानि होती है। पूंजीगत लाभ कर आम तौर पर केवल पूंजीगत लाभ पर लागू होता है, बिक्री से प्राप्त कुल राशि पर नहीं।

पूंजीगत लाभ कर के विभिन्न प्रकार क्या हैं ?

अब जब आप समझ गए हैं कि पूंजीगत संपत्ति क्या हैं और उनके प्रकार क्या हैं, तो पूंजीगत लाभ के प्रकार को समझने का समय आ गया है। पूंजीगत लाभ को अल्पकालिक पूंजीगत लाभ और दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ में विभाजित किया गया है -

अल्पकालिक पूंजीगत लाभ कर:-

अल्पकालिक पूंजीगत लाभ (एसटीसीजी) वह लाभ है जो आप तब कमाते हैं जब आप अपनी पूंजीगत संपत्ति को रखने के एक वर्ष के भीतर बेच देते हैं। ध्यान दें कि होल्डिंग अवधि पूंजीगत संपत्ति के अनुसार अलग-अलग होती है।

सुरक्षा लेनदेन कर कब लागू होता है: अल्पकालिक पूंजीगत लाभ कर 15% है

जब सुरक्षा लेनदेन कर लागू नहीं होता है, तो अल्पकालिक पूंजीगत लाभ कर की गणना करदाताओं की आय के आधार पर की जाएगी और करदाता के आईटीआर में स्वचालित रूप से जोड़ा जाएगा और सामान्य स्लैब दरों पर शुल्क लिया जाएगा।

दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ कर:-

दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ कर (एलटीसीजी) वह लाभ है जो आप तब कमाते हैं जब आप एक वर्ष के बाद अपनी पूंजीगत संपत्ति बेचते हैं। ध्यान दें कि लंबी अवधि की संपत्ति के रूप में दावा की जाने वाली विभिन्न संपत्तियों की होल्डिंग की अवधि संपत्ति के अनुसार अलग-अलग होती है।

इक्विटी शेयरों की बिक्री और इक्विटी-उन्मुख फंडों की इकाइयों को छोड़कर दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ कर 20% लागू होता है।

इक्विटी शेयरों और इक्विटी-उन्मुख फंडों की इकाइयों की बिक्री पर 1 लाख रुपये से अधिक पर दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ 10% है।

पूंजीगत संपत्ति क्या हैं ?

पूंजीगत संपत्ति वह संपत्ति है जो आपके पास है और इसे हस्तांतरित किया जा सकता है, जैसे भूमि, भवन, शेयर, पेटेंट, ट्रेडमार्क, आभूषण, पट्टे के अधिकार, मशीनरी, वाहन, आदि।

यहां उन संपत्तियों की सूची दी गई है जो पूंजीगत संपत्ति की श्रेणी में नहीं आती हैं:-

व्यवसाय या पेशे में उपयोग के लिए रखे गए उपभोग्य सामग्रियों या कच्चे माल का स्टॉक।

व्यक्तिगत उपयोग के लिए निजी सामान जैसे कपड़े, फर्नीचर आदि।

कृषि भूमि का एक टुकड़ा ग्रामीण क्षेत्र में स्थित है।

विशेष वाहक बांड, 6.5% स्वर्ण बांड (1977), 7% स्वर्ण बांड (1980), या राष्ट्रीय रक्षा स्वर्ण बांड (1980) जो केंद्र सरकार ने जारी किए हैं।

स्वर्ण जमा योजना के तहत जारी स्वर्ण जमा बांड (1999), या केंद्र सरकार द्वारा अधिसूचित स्वर्ण मुद्रीकरण योजना, 2015 के तहत जारी जमा प्रमाणपत्र।

पूंजीगत परिसंपत्तियों के विभिन्न प्रकार क्या हैं ?

पूंजीगत संपत्तियों को उनकी बिक्री की अवधि के आधार पर दो प्रकारों में विभाजित किया जाता है। पूंजीगत संपत्ति के प्रकार इस प्रकार हैं -

अल्पकालिक पूंजीगत संपत्ति

दीर्घकालिक पूंजीगत संपत्ति

एसटीसीए (अल्पकालिक पूंजी परिसंपत्ति) 36 महीने या उससे कम अवधि के लिए रखी गई संपत्ति एक अल्पकालिक पूंजी परिसंपत्ति है। इसलिए, यदि आप संपत्ति को खरीदने के 36 महीने की अवधि के भीतर बेचते हैं, तो इसे अल्पकालिक पूंजीगत संपत्ति कहा जाएगा। हालाँकि, कुछ परिसंपत्तियों में, होल्डिंग अवधि को घटाकर 24 महीने और 12 महीने कर दिया गया है। 

वित्त वर्ष 2017-18 से गैर-सूचीबद्ध शेयरों (वे शेयर जो भारत में किसी मान्यता प्राप्त स्टॉक एक्सचेंज में सूचीबद्ध नहीं हैं) और अचल संपत्तियों जैसे भूमि, भवन और घर की संपत्ति के लिए मानदंड 24 महीने है। उदाहरण के लिए, यदि आप गृह संपत्ति को 24 महीने की अवधि के लिए रखने के बाद बेचते हैं, तो उत्पन्न होने वाली किसी भी आय को दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ के रूप में माना जाएगा, बशर्ते कि संपत्ति 31 मार्च 2017 के बाद बेची गई हो। उपरोक्त 24 महीनों की कम अवधि चल संपत्ति जैसे आभूषण, ऋण-उन्मुख म्यूचुअल फंड आदि पर लागू नहीं है।

कुछ संपत्तियों को अल्पकालिक पूंजीगत संपत्ति माना जाता है जब उन्हें 12 महीने या उससे कम समय के लिए रखा जाता है। यह नियम तब लागू होता है जब ट्रांसफर की तारीख 10 जुलाई 2014 के बाद की हो (चाहे खरीद की तारीख कुछ भी हो)। ये संपत्तियां हैं:

भारत में किसी मान्यता प्राप्त स्टॉक एक्सचेंज में सूचीबद्ध कंपनी में इक्विटी या वरीयता शेयर

भारत में किसी मान्यता प्राप्त स्टॉक एक्सचेंज में सूचीबद्ध प्रतिभूतियाँ (जैसे डिबेंचर, बांड, सरकारी प्रतिभूतियाँ आदि)।

यूटीआई की इकाइयाँ, चाहे उद्धृत की गई हों या नहीं

इक्विटी ओरिएंटेड म्यूचुअल फंड की इकाइयाँ, चाहे उद्धृत की गई हों या नहीं

शून्य कूपन बांड, चाहे उद्धृत किया गया हो या नहीं

एलटीसीए (दीर्घकालिक पूंजी परिसंपत्ति): 36 महीने से अधिक समय तक रखी गई संपत्ति दीर्घकालिक पूंजीगत संपत्ति है। यदि उन्हें पहले की तरह 36 महीने से अधिक समय तक रखा जाए तो उन्हें दीर्घकालिक पूंजीगत संपत्ति के रूप में वर्गीकृत किया जाएगा। इसलिए, यदि आप खरीद के 36 महीने की अवधि के बाद संपत्ति बेचते हैं, तो इसे दीर्घकालिक पूंजीगत संपत्ति कहा जाएगा। हालाँकि, कुछ परिसंपत्तियों में, लागू होल्डिंग अवधि 24 महीने और 12 महीने है। 

भूमि, भवन और गृह संपत्ति जैसी पूंजीगत संपत्ति को दीर्घकालिक पूंजीगत संपत्ति माना जाएगा यदि मालिक इसे 24 महीने या उससे अधिक की अवधि (वित्त वर्ष 2017-18 से) के लिए रखता है।

जबकि, नीचे सूचीबद्ध संपत्तियां यदि 12 महीने से अधिक की अवधि के लिए रखी जाती हैं, तो उन्हें दीर्घकालिक पूंजीगत संपत्ति माना जाएगा।

भारत में किसी मान्यता प्राप्त स्टॉक एक्सचेंज में सूचीबद्ध कंपनी में इक्विटी या वरीयता शेयर

भारत में किसी मान्यता प्राप्त स्टॉक एक्सचेंज में सूचीबद्ध प्रतिभूतियाँ (जैसे डिबेंचर, बांड, सरकारी प्रतिभूतियाँ आदि)।

यूटीआई की इकाइयाँ, चाहे उद्धृत की गई हों या नहीं

इक्विटी ओरिएंटेड म्यूचुअल फंड की इकाइयाँ, चाहे उद्धृत की गई हों या नहीं

शून्य कूपन बांड, चाहे उद्धृत किया गया हो या नहीं

ध्यान दें: 1 अप्रैल, 2023 को या उसके बाद अर्जित निर्दिष्ट म्यूचुअल फंड की इकाइयों की बिक्री से पूंजीगत लाभ और बाजार से जुड़े डिबेंचर को हमेशा अल्पकालिक पूंजीगत लाभ के रूप में माना जाएगा, भले ही वे कितने समय तक रखे गए हों।

नोट: वित्त वर्ष 2024-25 से, परिसंपत्तियों को दीर्घकालिक और अल्पकालिक में वर्गीकृत करने के लिए, केवल दो होल्डिंग अवधि होंगी: 12 महीने और 24 महीने। 36 महीने की होल्डिंग अवधि हटा दी गई है। सभी सूचीबद्ध प्रतिभूतियों की होल्डिंग अवधि 12 महीने है। 12 महीने से अधिक की होल्डिंग अवधि वाली सभी सूचीबद्ध प्रतिभूतियों को दीर्घकालिक माना जाता है। अन्य सभी संपत्तियों की होल्डिंग अवधि 24 महीने है।

धारा 87ए पूंजीगत लाभ पर छूट :-

गैर-सूचीबद्ध इक्विटी शेयरों और म्यूचुअल फंड से एलटीसीजी पर छूट

यदि किसी व्यक्ति की कुल आय में इक्विटी शेयर या इक्विटी-आधारित म्यूचुअल फंड की बिक्री से धारा 112ए के तहत कोई दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ होता है। ऐसा व्यक्ति पुरानी और नई दोनों व्यवस्थाओं में ऐसी आय पर धारा 87ए छूट के लिए पात्र नहीं होगा।

आयकर अधिनियम की धारा 112ए के अनुसार, यदि राशि रुपये से अधिक है तो सूचीबद्ध इक्विटी शेयरों या इक्विटी म्यूचुअल फंड की बिक्री से होने वाले लाभ पर 10% कर लगाया जाता है। एक वित्तीय वर्ष में 1 लाख.

उदाहरण के लिए, यदि किसी व्यक्ति का शुद्ध कर योग्य वेतन 3.3 लाख रुपये प्रति वर्ष है और उनके पास 1.10 लाख रुपये के इक्विटी शेयरों की बिक्री से एलटीसीजी है, तो उन्हें एलटीसीजी पर 10% कर का भुगतान करना होगा, जो कि 10,000 रुपये है, साथ ही 4% उपकर भी देना होगा। कुल 1,040 रुपये. चूंकि शुद्ध कर योग्य वेतन पर देय कर 4,000 रुपये है, जो धारा 87ए की सीमा से कम है, वे धारा 87ए के तहत छूट का दावा कर सकते हैं। इसलिए, उन्हें एलटीसीजी पर टैक्स के रूप में केवल 1,040 रुपये का भुगतान करना होगा।

अन्य पूंजीगत लाभ के तहत छूट

अन्य संपत्तियों जैसे रियल एस्टेट, असूचीबद्ध शेयरों से दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ, या इक्विटी म्यूचुअल फंड या इक्विटी शेयरों से अल्पकालिक पूंजीगत लाभ के मामले में। अन्य पूंजीगत लाभ पर धारा 87ए के तहत छूट का दावा किया जा सकता है।

इक्विटी शेयरों और म्यूचुअल फंड से एसटीसीजी के तहत छूट

इक्विटी शेयरों और म्यूचुअल फंड की बिक्री से उत्पन्न एसटीसीजी पर धारा 87ए के तहत छूट का दावा करने पर कोई प्रतिबंध नहीं है। इसलिए, आप इक्विटी शेयरों और म्यूचुअल फंड पर अपने अल्पकालिक पूंजीगत लाभ पर धारा 87ए छूट का दावा कर सकते हैं।

कर की दरें - दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ और अल्पकालिक पूंजीगत लाभ

बजट 2024 में संशोधन के अनुसार, 23 जुलाई 2024 से दीर्घकालिक और अल्पकालिक पूंजीगत लाभ पर निम्नानुसार कर लगाया जाएगा 

पूंजीगत लाभ पर कर छूट :-

चूंकि पूंजीगत लाभ कर कमाई के एक महत्वपूर्ण हिस्से को नष्ट कर देता है, इसलिए व्यक्तियों के लिए कर-बचत रणनीतियों का उपयोग करना महत्वपूर्ण हो जाता है ताकि उन्हें अपनी कर देनदारी कम करने में मदद मिल सके। व्यक्तियों को उनकी पूंजीगत लाभ कर देनदारी को कम करने में सहायता करने के लिए, सरकार पूंजीगत लाभ के तहत छूट की एक सूची प्रदान करती है। इन कर छूटों को पूंजीगत लाभ छूट के रूप में जाना जाता है।

धारा 54 के तहत छूट: किसी अन्य घर की संपत्ति की खरीद पर घर की संपत्ति की बिक्री

करदाता को जीवनकाल में दो गृह संपत्तियों पर छूट एक बार उपलब्ध होगी, बशर्ते पूंजीगत लाभ रुपये से अधिक न हो। 2 करोड़.

करदाता को केवल पूंजीगत लाभ की राशि निवेश करने की आवश्यकता होती है, पूरी बिक्री आय नहीं।

धारा 54 के तहत छूट बिक्री पर कुल पूंजीगत लाभ तक सीमित होगी यदि नई संपत्ति का खरीद मूल्य पूंजीगत लाभ की संख्या से अधिक है।

लाभ का आनंद लेने के लिए निम्नलिखित शर्तों को पूरा करना होगा:

नई संपत्ति पिछली संपत्ति बेचने के एक साल पहले या दो साल बाद खरीदी जा सकती है।

लाभ को संपत्ति निर्माण में भी निवेश किया जा सकता है, लेकिन निर्माण बिक्री की तारीख से तीन साल के भीतर पूरा किया जाना चाहिए।

2014-15 के बजट में, यह स्पष्ट कर दिया गया था कि इस छूट के लिए अर्हता प्राप्त करने के लिए पूंजीगत लाभ के साथ केवल एक घर की संपत्ति खरीदी या बनाई जा सकती है।

कृपया याद रखें कि यदि नई संपत्ति उसकी खरीद या निर्माण पूरा होने के तीन साल के भीतर बेची जाती है तो यह छूट रद्द की जा सकती है।

54बी के तहत छूट: कृषि प्रयोजनों के लिए प्रयुक्त भूमि का हस्तांतरण

धारा 54बी के तहत छूट तब उपलब्ध होती है जब आप किसी व्यक्ति, व्यक्ति के माता-पिता या हिंदू अविभाजित परिवार (एचयूएफ) द्वारा कृषि उद्देश्यों के लिए इस्तेमाल की गई भूमि के हस्तांतरण से दो साल पहले अल्पकालिक या दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ कमाते हैं। बिक्री.

कृषि भूमि की बिक्री या नई संपत्तियों में निवेश पर कम पूंजीगत लाभ कर से मुक्त है। आपको स्थानांतरण तिथि के दो साल के भीतर नई कृषि भूमि में पुनर्निवेश करना होगा।

पूंजीगत लाभ छूट का दावा करने के लिए खरीदी गई नई कृषि भूमि उसकी खरीद तिथि से तीन साल के भीतर नहीं बेची जानी चाहिए।

यदि आप अपना आयकर रिटर्न दाखिल करने की नियत तारीख से पहले कृषि भूमि नहीं खरीद सकते हैं, तो पूंजीगत लाभ की राशि नियत तारीख से पहले सार्वजनिक क्षेत्र के बैंक या आईडीबीआई बैंक की किसी भी शाखा (ग्रामीण शाखाओं को छोड़कर) में जमा की जानी चाहिए।

जमा की गई राशि पर छूट का दावा किया जा सकता है. यदि पूंजीगत लाभ खाता योजना के तहत जमा की गई राशि का उपयोग कृषि भूमि खरीदने के लिए नहीं किया गया था, तो इसे उस वर्ष के पूंजीगत लाभ के रूप में माना जाना चाहिए जिसमें भूमि की बिक्री की तारीख से दो वर्ष की अवधि समाप्त हो गई है।

धारा 54 ई, 54ईए, और 54ईबी के तहत छूट - कुछ प्रतिभूतियों में निवेश से लाभ

यह पूंजीगत लाभ छूट दीर्घकालिक पूंजीगत परिसंपत्तियों के हस्तांतरण से प्राप्त पूंजीगत लाभ पर लागू होती है। यदि व्यक्ति लक्षित डिबेंचर, यूटीआई इकाइयों, सरकारी प्रतिभूतियों, सरकारी बांड आदि जैसी प्रतिभूतियों में पुनर्निवेश करते हैं तो वे ऐसी दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ छूट का लाभ उठा सकते हैं।

निम्नलिखित शर्तें पूरी होनी चाहिए-

व्यक्तियों को पूंजीगत संपत्ति के हस्तांतरण के छह महीने के भीतर ऐसी नई प्रतिभूतियों में पुनर्निवेश करना होगा।

यदि व्यक्ति 3 साल या 36 महीने से पहले नई प्रतिभूतियां बेचने की योजना बना रहा है, तो पूंजीगत लाभ निर्धारित करने के लिए पहले दी गई छूट को कुल लागत से काट लिया जाएगा।

यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि 3 साल से पहले इन प्रतिभूतियों के बदले लिया गया कोई भी ऋण पूंजीगत लाभ के रूप में माना जाएगा।

धारा 54ईसी के तहत छूट - लंबी अवधि की पूंजीगत संपत्ति की बिक्री से होने वाले मुनाफे को कर से छूट दी जाती है यदि विशिष्ट दीर्घकालिक संपत्तियों में पुनर्निवेश किया जाता है।

दीर्घकालिक परिसंपत्तियों की बिक्री पर दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ छूट के लिए योग्य होगा। यदि व्यक्ति ग्रामीण विद्युतीकरण निगम या एनएचएआई की संपत्तियों में अपनी आय का पुनर्निवेश करते हैं तो वे ऐसी छूट के लिए पात्र होंगे।

ऐसी पूंजी छूट तभी उपलब्ध होती है जब निम्नलिखित शर्तें पूरी होती हैं:

व्यक्ति परिसंपत्ति की बिक्री के छह महीने के भीतर प्राप्त आय को निर्दिष्ट परिसंपत्तियों में पुनर्निवेशित करते हैं।

पूंजीगत लाभ निवेश की गई राशि से अधिक नहीं होना चाहिए। यदि लाभ का केवल एक हिस्सा पुनर्निवेश किया गया था, तो पूंजीगत लाभ छूट केवल पुनर्निवेशित राशि पर लागू होगी।

विशिष्ट परिसंपत्तियों को न्यूनतम 36 महीनों के लिए रखा जाना चाहिए।

धारा 54 ईई के तहत छूट - निवेश के हस्तांतरण से लाभ।

दीर्घकालिक पूंजीगत परिसंपत्तियों के हस्तांतरण से प्राप्त पूंजीगत लाभ पूंजीगत लाभ छूट के लिए पात्र होंगे यदि -

व्यक्तियों को अपनी आय प्राप्त होने के छह महीने के भीतर उसका पुनर्निवेश करना चाहिए।

यदि व्यक्ति 36 महीने से पहले अपनी नई प्रतिभूतियां बेचते हैं, तो पूंजीगत लाभ की गणना करने के लिए पहले दी गई छूट को लागत से घटा दिया जाता है।

यदि 36 महीने से पहले नई प्रतिभूतियों के बदले ऋण लिया जाता है, तो पूंजीगत लाभ पर कर लगाया जाता है।

वर्तमान और आगामी वित्तीय वर्षों में, ऐसा निवेश रुपये से अधिक नहीं होना चाहिए। 50 लाख.

धारा 54एफ के तहत छूट: घर के अलावा किसी भी संपत्ति की बिक्री पर पूंजीगत लाभ। 

धारा 54एफ के तहत छूट तब मिलती है जब घर के अलावा किसी दीर्घकालिक संपत्ति की बिक्री से पूंजीगत लाभ प्राप्त होता है। इस छूट के लिए अर्हता प्राप्त करने के लिए, आपको नई आवासीय गृह संपत्ति खरीदने में केवल पूंजीगत लाभ ही नहीं, बल्कि संपूर्ण बिक्री प्रतिफल का निवेश करना होगा। नई संपत्ति या तो एक साल पहले खरीदें या पिछली संपत्ति के दो साल बाद खरीदें। आप लाभ का उपयोग घर के निर्माण के लिए धन जुटाने में भी कर सकते हैं। हालाँकि, निर्माण बिक्री की तारीख से तीन साल के भीतर पूरा किया जाना चाहिए।

बजट 2014-15 में, यह कहा गया था कि इस छूट का दावा करने के लिए बिक्री विचार से केवल एक घर की संपत्ति खरीदी या बनाई जा सकती है। यदि नई संपत्ति खरीद के तीन साल के भीतर बेची जाती है तो यह छूट रद्द की जा सकती है। यदि आप उल्लिखित शर्तों को पूरा करते हैं और बिक्री से प्राप्त आय को नए घर में निवेश करते हैं, तो संपूर्ण पूंजीगत लाभ कर-मुक्त होगा।

follow us on - @thetaxfirm.co.in , @thetaxfirm.insider , @thetaxfirm.inhindi

Whatsapp Channel :- https://whatsapp.com/channel/0029VavmAPu7tkjAj6VlYd1g